北京共有產(chǎn)權(quán)房暫行管理辦法最新(43套房源已上線 北京探索共有產(chǎn)權(quán)房管理新模式)
本報(bào)記者 孫蔚
共計(jì)所有權(quán)房兼具了住房商品住宅和商品住宅的雙重特性,能說是剛需買房人“高價(jià)上車”的捷徑,在全國各地得以廣泛推廣。共計(jì)所有權(quán)房能出租嗎?租金如何確認(rèn)?投資收益如何分配?這些問題備受購房者的關(guān)注。
近期,北京市對(duì)共計(jì)所有權(quán)房的管理模式進(jìn)行了探索,于3月20日實(shí)施了《關(guān)于規(guī)范共計(jì)所有權(quán)商品住宅出租管理工作的通告(試行)》(以下簡稱《通告》),對(duì)購房者關(guān)心的熱點(diǎn)問題進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。本報(bào)記者在北京市共計(jì)所有權(quán)商品住宅出租網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上看到,截至4月12日,已經(jīng)有43房透過審核并在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上對(duì)外公布出租信息。
透過統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)進(jìn)行出租
共計(jì)所有權(quán)房是地方中央政府讓渡部分土地出讓投資收益,然后高價(jià)配售給符合條件的確保第一類家庭的房屋。確保第一類與地方中央政府簽訂合同,約定雙方的所有權(quán)收益以及確保房將來上市交易的條件和所得價(jià)款的分配收益,即中低收入商品住宅困難家庭購房時(shí),可按個(gè)人與中央政府的出資比例共同擁有房屋所有權(quán)。房屋所有權(quán)可由中央政府和確保第一類平分,確保第一類也可向中央政府“贖回”所有權(quán)。
“共計(jì)所有權(quán)房不僅能出售,也能出租。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《中國消費(fèi)者報(bào)》本報(bào)記者表示,允許出租是此類商品住宅與其他確保房最大的區(qū)別。經(jīng)適房、公租房等住房商品住宅都是不允許轉(zhuǎn)租的,但共計(jì)所有權(quán)房能。從這個(gè)角度講,其又帶有一定的商品住宅特性。
北京市住建委公布的《通告》規(guī)定,共計(jì)所有權(quán)商品住宅出租活動(dòng)應(yīng)統(tǒng)一透過市級(jí)關(guān)聯(lián)方政府機(jī)構(gòu)建立的網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)辦理,辦理內(nèi)容包括商品住宅出租意向備案、出租使用協(xié)議簽訂、商品住宅情況錄入、商品住宅信息公布、出租合同網(wǎng)簽、出租備案備案等。
《通告》提出,買房人為商品住宅出租責(zé)任人,要承擔(dān)商品住宅出租的安全責(zé)任,履行商品住宅維修等義務(wù),約定商品住宅擬出租價(jià)格、期限、出租方式、租金投資收益分配等,并說明出租原因。商品住宅出租合同由買房人和租客雙方簽訂,出租期限原則上不超過3年。
在買房人完成相關(guān)備案后,網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)會(huì)透過對(duì)接本市房屋大數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)信息系統(tǒng),錄入共計(jì)所有權(quán)商品住宅買房人商品住宅情況。經(jīng)錄入透過,買房人在本市無其他商品住宅,商品住宅出租信息方可在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)公布。4月12日,本報(bào)記者登錄北京市共計(jì)所有權(quán)商品住宅出租網(wǎng)絡(luò)平臺(tái),看到已經(jīng)有43房透過審核并在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上對(duì)外公布出租信息,出租商品房在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)展示了面積、朝向、租期、戶型圖、位置、交通、裝修、配套設(shè)施等具體情況。
中央政府按所有權(quán)收益繳納包干投資收益
本報(bào)記者在北京市共計(jì)所有權(quán)商品住宅出租網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)看到,共計(jì)所有權(quán)房租金定價(jià)略低于市場價(jià)。比如永靚新家園有3種主力戶型,目前已上架的是約88平米兩居,租金為8000元/月(季付)。這一價(jià)格高于市場租金參考價(jià)(76元/平/月),也低于周邊商品住宅,比如附近的中海楓漣山莊超過80平米的商品房租金都在8200元/月以上。
那么,共計(jì)所有權(quán)房出租投資收益如何分配?《通告》提出,共計(jì)所有權(quán)商品住宅關(guān)聯(lián)方政府機(jī)構(gòu)會(huì)同房管部門,根據(jù)區(qū)域市場出租價(jià)格和共計(jì)所有權(quán)商品住宅中央政府所有權(quán)收益比例,按照就低原則,綜合確認(rèn)各工程項(xiàng)目各商品房中央政府所有權(quán)收益租金包干投資收益,租金包干投資收益也將在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)中公布。也就是說,中央政府只拿包干投資收益,其余的全歸房東。
“所謂包干投資收益,是指按工程項(xiàng)目和商品房來綜合確認(rèn)中央政府收益投資收益標(biāo)準(zhǔn),同一工程項(xiàng)目、同等面積、類似戶型的房屋將按同一標(biāo)準(zhǔn)包干繳納。”北京市住建委相關(guān)人員對(duì)《中國消費(fèi)者報(bào)》本報(bào)記者解釋道。比如,永靚新家園中央政府的包干租金投資收益為930元/月,在3年的出租期內(nèi),這個(gè)投資收益是固定的。據(jù)北京市住建委相關(guān)人員介紹,永靚新家園個(gè)人與中央政府所有權(quán)比重為7∶3。如果嚴(yán)格按照這個(gè)比例來計(jì)算,那么,中央政府在這套商品房中的租金投資收益應(yīng)為2400元/月。但本著最大讓利于民的原則,中央政府會(huì)首先扣除物業(yè)費(fèi)、Bryn等,再“打折”繳納租金投資收益。例如,永靚新家園月租金為8000元,扣除物業(yè)費(fèi)267元(3.03元/平/年)、Bryn220元(30元/平/年),剩余的7513元乘以中央政府所有權(quán)比重的30%,約為2254元。目前,中央政府930元的包干投資收益相當(dāng)于打了0.44折。
本報(bào)記者從目前北京市已公布的38個(gè)共計(jì)所有權(quán)工程項(xiàng)目包干租金繳納標(biāo)準(zhǔn)來看,相對(duì)于中央政府所有權(quán)比重來說,租金包干投資收益基本在0.4折至0.5折之間。
中介嚴(yán)禁私自全權(quán)共計(jì)所有權(quán)房出租
2017年《北京市共計(jì)所有權(quán)商品住宅管理暫行辦法》出臺(tái),明確了共計(jì)所有權(quán)商品住宅買房人嚴(yán)禁私自轉(zhuǎn)讓、出租、出借共計(jì)所有權(quán)商品住宅。此次《通告》對(duì)這一點(diǎn)再次進(jìn)行了明確規(guī)定。
那么,如果買房人私自出租將有何后果?《通告》表示,如發(fā)現(xiàn)違規(guī)出租共計(jì)所有權(quán)商品住宅的政府機(jī)構(gòu)和個(gè)人,將責(zé)令其限期廢止,拒不廢止的,房地產(chǎn)Amuse政府機(jī)構(gòu)、商品住宅出租企業(yè)和個(gè)人信息將被錄入管理系統(tǒng)作為不良記錄。共計(jì)所有權(quán)商品住宅買房人違反規(guī)定拒不廢止的,關(guān)聯(lián)方政府機(jī)構(gòu)可暫停辦理該套商品住宅的回購和上市手續(xù)。
需要注意的是,共計(jì)所有權(quán)房出租商品房只有在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)向社會(huì)公布后,房地產(chǎn)Amuse政府機(jī)構(gòu)方可為其全權(quán)出租業(yè)務(wù)。共計(jì)所有權(quán)房買房人與租客自行或透過房地產(chǎn)Amuse政府機(jī)構(gòu)達(dá)成出租意向的,均應(yīng)在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)網(wǎng)簽商品住宅出租合同。
《通告》還明確規(guī)定,房地產(chǎn)Amuse政府機(jī)構(gòu)嚴(yán)禁全權(quán)未經(jīng)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)公布的共計(jì)所有權(quán)商品住宅出租Amuse業(yè)務(wù),互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)也嚴(yán)禁為其公布和全權(quán)。除關(guān)聯(lián)方政府機(jī)構(gòu)外,商品住宅出租企業(yè)嚴(yán)禁為共計(jì)所有權(quán)商品住宅提供商品住宅出租經(jīng)營服務(wù)。
據(jù)本報(bào)記者了解,截至目前,北京市共計(jì)79個(gè)已申購共計(jì)所有權(quán)房工程項(xiàng)目,其中74個(gè)已售罄,已交房工程項(xiàng)目33個(gè),商品房共3.1萬套。
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