本報(bào)記者 孫蔚

　　共計(jì)所有權(quán)房兼具了住房商品住宅和商品住宅的雙重特性，能說是剛需買房人“高價(jià)上車”的捷徑，在全國各地得以廣泛推廣。共計(jì)所有權(quán)房能出租嗎？租金如何確認(rèn)？投資收益如何分配？這些問題備受購房者的關(guān)注。

　　近期，北京市對(duì)共計(jì)所有權(quán)房的管理模式進(jìn)行了探索，于3月20日實(shí)施了《關(guān)于規(guī)范共計(jì)所有權(quán)商品住宅出租管理工作的通告（試行）》（以下簡稱《通告》），對(duì)購房者關(guān)心的熱點(diǎn)問題進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。本報(bào)記者在北京市共計(jì)所有權(quán)商品住宅出租網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上看到，截至4月12日，已經(jīng)有43房透過審核并在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上對(duì)外公布出租信息。

　　透過統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)進(jìn)行出租

　　共計(jì)所有權(quán)房是地方中央政府讓渡部分土地出讓投資收益，然后高價(jià)配售給符合條件的確保第一類家庭的房屋。確保第一類與地方中央政府簽訂合同，約定雙方的所有權(quán)收益以及確保房將來上市交易的條件和所得價(jià)款的分配收益，即中低收入商品住宅困難家庭購房時(shí)，可按個(gè)人與中央政府的出資比例共同擁有房屋所有權(quán)。房屋所有權(quán)可由中央政府和確保第一類平分，確保第一類也可向中央政府“贖回”所有權(quán)。

　　“共計(jì)所有權(quán)房不僅能出售，也能出租。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《中國消費(fèi)者報(bào)》本報(bào)記者表示，允許出租是此類商品住宅與其他確保房最大的區(qū)別。經(jīng)適房、公租房等住房商品住宅都是不允許轉(zhuǎn)租的，但共計(jì)所有權(quán)房能。從這個(gè)角度講，其又帶有一定的商品住宅特性。

　　北京市住建委公布的《通告》規(guī)定，共計(jì)所有權(quán)商品住宅出租活動(dòng)應(yīng)統(tǒng)一透過市級(jí)關(guān)聯(lián)方政府機(jī)構(gòu)建立的網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)辦理，辦理內(nèi)容包括商品住宅出租意向備案、出租使用協(xié)議簽訂、商品住宅情況錄入、商品住宅信息公布、出租合同網(wǎng)簽、出租備案備案等。

　　《通告》提出，買房人為商品住宅出租責(zé)任人，要承擔(dān)商品住宅出租的安全責(zé)任，履行商品住宅維修等義務(wù)，約定商品住宅擬出租價(jià)格、期限、出租方式、租金投資收益分配等，并說明出租原因。商品住宅出租合同由買房人和租客雙方簽訂，出租期限原則上不超過3年。

　　在買房人完成相關(guān)備案后，網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)會(huì)透過對(duì)接本市房屋大數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)信息系統(tǒng)，錄入共計(jì)所有權(quán)商品住宅買房人商品住宅情況。經(jīng)錄入透過，買房人在本市無其他商品住宅，商品住宅出租信息方可在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)公布。4月12日，本報(bào)記者登錄北京市共計(jì)所有權(quán)商品住宅出租網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，看到已經(jīng)有43房透過審核并在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上對(duì)外公布出租信息，出租商品房在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)展示了面積、朝向、租期、戶型圖、位置、交通、裝修、配套設(shè)施等具體情況。

　　中央政府按所有權(quán)收益繳納包干投資收益

　　本報(bào)記者在北京市共計(jì)所有權(quán)商品住宅出租網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)看到，共計(jì)所有權(quán)房租金定價(jià)略低于市場價(jià)。比如永靚新家園有3種主力戶型，目前已上架的是約88平米兩居，租金為8000元/月（季付）。這一價(jià)格高于市場租金參考價(jià)（76元/平/月），也低于周邊商品住宅，比如附近的中海楓漣山莊超過80平米的商品房租金都在8200元/月以上。

　　那么，共計(jì)所有權(quán)房出租投資收益如何分配？《通告》提出，共計(jì)所有權(quán)商品住宅關(guān)聯(lián)方政府機(jī)構(gòu)會(huì)同房管部門，根據(jù)區(qū)域市場出租價(jià)格和共計(jì)所有權(quán)商品住宅中央政府所有權(quán)收益比例，按照就低原則，綜合確認(rèn)各工程項(xiàng)目各商品房中央政府所有權(quán)收益租金包干投資收益，租金包干投資收益也將在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)中公布。也就是說，中央政府只拿包干投資收益，其余的全歸房東。

　　“所謂包干投資收益，是指按工程項(xiàng)目和商品房來綜合確認(rèn)中央政府收益投資收益標(biāo)準(zhǔn)，同一工程項(xiàng)目、同等面積、類似戶型的房屋將按同一標(biāo)準(zhǔn)包干繳納。”北京市住建委相關(guān)人員對(duì)《中國消費(fèi)者報(bào)》本報(bào)記者解釋道。比如，永靚新家園中央政府的包干租金投資收益為930元/月，在3年的出租期內(nèi)，這個(gè)投資收益是固定的。據(jù)北京市住建委相關(guān)人員介紹，永靚新家園個(gè)人與中央政府所有權(quán)比重為7∶3。如果嚴(yán)格按照這個(gè)比例來計(jì)算，那么，中央政府在這套商品房中的租金投資收益應(yīng)為2400元/月。但本著最大讓利于民的原則，中央政府會(huì)首先扣除物業(yè)費(fèi)、Bryn等，再“打折”繳納租金投資收益。例如，永靚新家園月租金為8000元，扣除物業(yè)費(fèi)267元（3.03元/平/年）、Bryn220元（30元/平/年），剩余的7513元乘以中央政府所有權(quán)比重的30%，約為2254元。目前，中央政府930元的包干投資收益相當(dāng)于打了0.44折。

　　本報(bào)記者從目前北京市已公布的38個(gè)共計(jì)所有權(quán)工程項(xiàng)目包干租金繳納標(biāo)準(zhǔn)來看，相對(duì)于中央政府所有權(quán)比重來說，租金包干投資收益基本在0.4折至0.5折之間。

　　中介嚴(yán)禁私自全權(quán)共計(jì)所有權(quán)房出租

　　2017年《北京市共計(jì)所有權(quán)商品住宅管理暫行辦法》出臺(tái)，明確了共計(jì)所有權(quán)商品住宅買房人嚴(yán)禁私自轉(zhuǎn)讓、出租、出借共計(jì)所有權(quán)商品住宅。此次《通告》對(duì)這一點(diǎn)再次進(jìn)行了明確規(guī)定。

　　那么，如果買房人私自出租將有何后果？《通告》表示，如發(fā)現(xiàn)違規(guī)出租共計(jì)所有權(quán)商品住宅的政府機(jī)構(gòu)和個(gè)人，將責(zé)令其限期廢止，拒不廢止的，房地產(chǎn)Amuse政府機(jī)構(gòu)、商品住宅出租企業(yè)和個(gè)人信息將被錄入管理系統(tǒng)作為不良記錄。共計(jì)所有權(quán)商品住宅買房人違反規(guī)定拒不廢止的，關(guān)聯(lián)方政府機(jī)構(gòu)可暫停辦理該套商品住宅的回購和上市手續(xù)。

　　需要注意的是，共計(jì)所有權(quán)房出租商品房只有在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)向社會(huì)公布后，房地產(chǎn)Amuse政府機(jī)構(gòu)方可為其全權(quán)出租業(yè)務(wù)。共計(jì)所有權(quán)房買房人與租客自行或透過房地產(chǎn)Amuse政府機(jī)構(gòu)達(dá)成出租意向的，均應(yīng)在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)網(wǎng)簽商品住宅出租合同。

　　《通告》還明確規(guī)定，房地產(chǎn)Amuse政府機(jī)構(gòu)嚴(yán)禁全權(quán)未經(jīng)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)公布的共計(jì)所有權(quán)商品住宅出租Amuse業(yè)務(wù)，互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)也嚴(yán)禁為其公布和全權(quán)。除關(guān)聯(lián)方政府機(jī)構(gòu)外，商品住宅出租企業(yè)嚴(yán)禁為共計(jì)所有權(quán)商品住宅提供商品住宅出租經(jīng)營服務(wù)。

　　據(jù)本報(bào)記者了解，截至目前，北京市共計(jì)79個(gè)已申購共計(jì)所有權(quán)房工程項(xiàng)目，其中74個(gè)已售罄，已交房工程項(xiàng)目33個(gè)，商品房共3.1萬套。

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