聚焦北京，概覽全國冷鏈倉儲市場現狀及發展趨勢

時間：2024-10-02 22:00:25來源：admin01欄目：冷鏈新聞閱讀：

自2021年十四五冷鏈物流發展規劃發布以來，中國冷鏈物流市場正式步入高質量發展新階段。中國物流與采購聯合會最新統計數據顯示，今年1—5月份，我國冷鏈物流總額為2.65萬億元，同比增長4.1%。據中商產業研究院預測，2023年我國冷鏈物流市場需求總量將突破3.56億噸，結合冷庫貨物周轉率，冷庫平均高度等因素綜合推算其將轉化為約4000萬~6000萬平方米冷鏈倉儲需求。睿見觀察小組將針對當前中國及北京冷鏈倉儲市場現狀進行深度解析，并對其未來發展趨勢做出展望。

亮點搶先看：

1 冷鏈物流屬于服務社會民生的綜合性行業，其中，冷鏈運輸、冷鏈倉儲和其他服務分別占比約40%、30%和30%。

2 冷庫投資建設成本為普通高標倉的2倍以上，租金水平約為1.8-3.5倍，且收入模式更多元。

3 目前北京冷鏈倉儲市場存量以低標冷庫為主，高標冷庫僅占14%，提質升級已迫在眉睫。

4 北京市場中將高標干倉改造成冷庫的需求日增，針對租戶定制化需求租金漲幅可達到2-3倍。

5 北京高標冷庫資源稀缺，八成為食品冷庫，高標醫藥冷庫極為稀少。

雖然冷庫的投資建設成本和運營管理難度較普通高標倉更高，但其收入模式更多元

據中物聯冷鏈委數據顯示，今年前五個月，我國冷庫投建總額已超過140億元，同比增長6.6%，冷鏈倉儲設施的不斷建設完善已經成為物流新基建的重要一環。雖然從業務性質上來看，冷庫是干倉倉儲服務的一個分支，但冷庫與干倉之間實際存在較大差別。

在建造方面

由于冷庫所用的建筑材料需要具備較高的保溫性能和耐腐蝕性能，符合其要求的建筑材料一般價格較高。加之冷庫所需的配套制冷系統也造價不菲且整體施工難度相對較大，導致冷庫平均每平方米建造成本是干倉的2到3倍左右。

在運營管理方面

因冷庫通常需分為冷凍庫、冷藏庫、恒溫庫等多個不同溫度的庫間或庫區，不僅需配備專業人員和設備對溫濕度進行相應控制以保證貨物品質，在耗電量上也一般為干倉的十倍以上。上述人力和電力等因素使冷庫的運營管理成本較干倉大幅增加。

在收益方面

因冷庫實際運營成本普遍超過3元/平方米，使得業主對租金收入和出租率始終保持較高的敏感度，出租價格一般為干倉的1.8-3.5倍。但除租金之外，冷庫還有額外的庫內運營收入。因此在出租率有保障的情況下，冷庫整體收益一般高于干倉。

目前北京冷鏈倉儲市場存量以低標冷庫為主，提質升級已迫在眉睫

當前北京冷鏈倉儲市場總體量近190萬，以傳統的低標冷庫為主，占比近2/3。其次是由高標干倉改造的較優質冷庫，占比約22%。而真正符合國際標準設計和建造的高標冷庫僅有20余萬平方米，在總存量中僅占14%左右。為滿足不斷增長和升級的冷鏈倉儲市場需求，深化供給側結構性改革，加速推進北京冷鏈倉儲設施“提質升級”已迫在眉睫。

北京低標冷庫以傳統批發市場型冷庫和舊廠房改造的冷庫為主。由農產品批發市場配套建設的冷庫是北京早期冷鏈倉儲設施之一，出于成本考量，此類冷庫普遍采用低成本、高能效的氨制冷方式使庫內長期保持低溫狀態。在租賃方面，此類冷庫優先提供給批發市場中的入駐商戶使用，剩余對外租賃面積較小，租金與其他類型冷庫相比相對較低，一般在3元/平方米左右。

除傳統批發市場型冷庫之外，由舊廠房或低標倉改造的冷庫在北京也具有一定規模的存量。因缺乏統一建造標準，且分布較為零散，各項目之間租金差距較大，無明顯價格規律。

低標冷庫改造升級已成為北京冷鏈倉儲市場的必然趨勢

對業主方來說

低標冷庫投資成本較低；

對租戶方來說

其較低的入駐門檻和簡便的租賃手續可以靈活地滿足來自北京市不同區域、不同類型的租戶需求。

但是，為了妥善解決低標冷庫中硬件設施設備陳舊老化，能耗高，安全隱患較多；缺乏專業管理人員導致運營效率低下等問題，其改造升級已勢在必行。由國務院發布的《“十四五”冷鏈物流發展規劃》中指出要關停不合規不合法冷庫、逐步淘汰老舊高能耗冷庫和制冷設施設備、推動農產品批發市場等。冷庫改造自規劃發布以來，拆除違建冷庫、改造低標冷庫已在北京各區有序開展。以通州區為例，今年以來，已停用28個不合規冷庫；1個低標冷庫目前正在升級改造進程中。在北京倉儲用地供應持續緊張，高標冷庫資源稀缺的情況下，預計低標冷庫的升級改造需求將會持續增長。

高標干倉改建冷庫需求在北京冷鏈倉儲市場中日益增加

高標干倉改造型冷庫是物流園區針對租戶定制化需求，把一部分干倉改造成醫藥冷鏈倉或食品冷鏈倉出租，按約原干倉兩到三倍的價格收取租金。若園區不具備改造能力，也可由租戶參照專業標準自行改造，在這種情況下，業主將仍按干倉價格收取租金。這類冷庫分布較為零散，且受原干倉價格影響較大，所以各項目間存在明顯價差，一般在3.5-5元/平方米左右。在制冷方式選擇上，高標干倉改造型冷庫一般采用氟利昂制冷系統，雖然價格相對較高，但與傳統冷庫使用的氨制冷系統相比，其使用壽命更長，運作更穩定，安全性大幅提升。

在當前高標冷庫稀缺，低標冷庫升級改造需要時間的背景下，北京市場中將高標干倉改造成冷庫的需求日益增加。

對業主方來說

其改造面積相對較小，資金投入壓力較低。并且有些由租戶自行改造的冷庫，在租戶退租后，業主仍可按冷庫價格重新出租獲利。

對租戶方來說

此類冷庫租金比高標冷庫更具價格優勢。園區內干倉和冷庫同時運營也能更好地滿足一些大型電商類租戶的混租需求。但因為改造流程因園區而異，受限于原干倉的建造形態，此類倉庫相比高標冷庫，仍存在空間利用和管理問題。

北京高標冷庫資源稀缺，長期供應不足

高標冷庫普遍由成熟的冷鏈物流開發商參照國際標準進行建造，在層高和地面承重等方面都有嚴格要求，并具有完備的配套電力供應、多溫區設計和專業管理人員。作為北京的稀缺資源，由亞冷、萬緯、普洛斯等成熟開發商運營的高標冷庫目前零散地分布在大興、順義、通州子市場，尚未形成大型標準化冷鏈物流基地。其中，80%都為食品冷庫，面向市場出租的高標醫藥冷庫極為稀少。

因建造周期長，整體造價偏高，高標冷庫租金相對較高，一般在5元/平方米左右；其中，由于醫藥冷庫的特殊性，其建造設計、運營管理要比食品冷庫更為嚴格。如藥監局規定，醫藥冷庫設計時要比普通冷庫多出一臺機組備用，以防冷庫出現故障而導致藥品品質出現問題。以及，因為藥品對溫度和濕度的穩定性要求更高，醫藥冷庫需配置特定的溫濕度監測系統。基于上述因素，每平方米醫藥冷庫租金一般比食品冷庫高出2元左右。

來源：JLL睿見觀察小組

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