一審理法院：北京市通州區(qū)人民法院

二審審理法院：北京市第三中級人民法院

上訴人（原審被告、反訴原告）：北京A公司

被上訴人（原審原告、反訴被告）：中國B銀行某支行

基本案情：

2009年8月，中國B銀行某支行（甲方）與北京A公司（乙方）簽訂了《房屋租賃合同》。

對于房屋的裝修，雙方在合同的第4條作了約定：甲方允許乙方在保不修改、不破壞房屋主體結(jié)構(gòu)的前提下對該房屋進(jìn)行裝修、裝飾或添置新物，裝修裝飾費(fèi)用由乙方承擔(dān)。甲方應(yīng)為房屋的裝修、裝飾或添置附屬設(shè)施提供必要的便利和協(xié)助。

對于租賃期限，在合同的第5條也做出了明確的約定：

1、房屋的租賃期限為5年，自2009年8月1日至2014年7月31日。

2、租賃期滿前三個月，甲乙雙方?jīng)]有提出書面異議的，本合同自動順延，依此推。

此外，該合同還約定了其他內(nèi)容。上述合同簽訂后，雙方均依約履行，直至合同期滿。北京A公司已經(jīng)支付了合同期限內(nèi)的全部租金。

2014年4月10日、2014年7月30日，中國B銀行某支行兩次向玉林烤鴨店郵寄了《關(guān)于房屋租賃的告知函》，告知玉林烤鴨店在雙方上述合同到期后，其不再繼續(xù)出租該房屋，要求做好房屋騰退準(zhǔn)備工作，這兩次郵寄行為均經(jīng)北京市潞州公證處公證，北京A公司認(rèn)可其收到了這兩份告知函，但未騰退。

2015年5月，中國B銀行某支行訴至法院要求確認(rèn)雙方房屋租賃合同終止，北京A公司立即返還涉案房屋。

一審宣判后，北京A公司向原審法院并提出反訴，要求認(rèn)定撤銷原裁判，請求判令中國B銀行賠償其為改造涉訴房屋為飯店的裝飾裝修費(fèi)折價(jià)共計(jì) x 萬元。

經(jīng)詢，中國B銀行某支行認(rèn)可涉案房屋未取得建設(shè)規(guī)劃許可證。

名詞解釋：

反訴：是指在已經(jīng)提起的訴訟中，被告針對與原訴有聯(lián)系的行為，提起獨(dú)立訴訟請求的行為。其條件是：

1、反訴必須針對原告提起，而不能對原告以外其他人提起；

2、只能向?qū)徖肀驹V的法院提起；

3、提起的時間，必須在本訴起訴之后至合議庭評議之前；

4、反訴提出的問題必須與本訴有牽聯(lián)。

適用法律：

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》已于2009年6月22日由最高人民法院審判委員會第1469次會議通過，現(xiàn)予公布，自2009年9月1日起施行。

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第2條：出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第9條：承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第20條：承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。

爭議焦點(diǎn)：

已經(jīng)履行完畢的租賃合同被認(rèn)定無效時，是否應(yīng)不加區(qū)分的按照《解釋》第九條的規(guī)定處理裝飾裝修損失呢？

案例分析：

首先，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第2條之規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。本案中，被上訴人中國B銀行某支行認(rèn)可建設(shè)房屋未取得建設(shè)規(guī)劃許可證，因此其與北京A公司簽訂的《房屋租賃合同》無效。而合同無效的結(jié)果就是北京A公司應(yīng)向中國B銀行某支行返還涉案房屋。

其次，關(guān)于北京A公司能否獲得涉案房屋的裝飾裝修補(bǔ)償損失補(bǔ)償問題，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第9條的規(guī)定，“已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失”，以及本案的實(shí)際情況，應(yīng)從以下三個方面去衡量：

1、雖本案合同被認(rèn)定為無效，但是雙方約定的履行期限已經(jīng)屆滿，不存在剩余履行期；

2、北京A公司對涉案房屋的裝飾裝修，屬自身為了經(jīng)營需要而進(jìn)行的投入；

3、北京A公司其作為社會理性人，其對裝修的投入以及對房屋的可使用期限是明知的。

綜合以上三點(diǎn)可以得出結(jié)論：

盡管合同被認(rèn)定無效，但是北京A公司對于涉案房屋投入并未受到任何的影響，且其對涉案房屋的投入已在雙方的履行期內(nèi)全面地得到了實(shí)現(xiàn)。據(jù)此，法院不應(yīng)支持北京A公司裝飾裝修的損失補(bǔ)償。

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