文 | 深引力城市更新

近期，深物業(yè)拿下龍華觀瀾一個(gè)舊改，已經(jīng)被確定為實(shí)施主體，即為觀瀾街道蚌嶺片區(qū)城市更新項(xiàng)目。按照關(guān)于觀瀾街道蚌嶺片區(qū)城市更新項(xiàng)目（一期）實(shí)施主體確認(rèn)公示內(nèi)容提到，擬確認(rèn)深圳市榮耀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為項(xiàng)目一期實(shí)施主體，而榮耀房地產(chǎn)背后即為深物業(yè)。代表此項(xiàng)目很快進(jìn)入補(bǔ)償、收房、開(kāi)拆等階段。目前該項(xiàng)目的二期（即為深物業(yè)數(shù)字生態(tài)城）去年10月已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)，一期看起來(lái)也快了。

△ 一期也確認(rèn)實(shí)施主體了

01.項(xiàng)目介紹

觀瀾街道蚌嶺片區(qū)城市更新項(xiàng)目，2016年12月立項(xiàng)納入規(guī)劃，2019年7月公布草案，10月通過(guò)規(guī)劃，2021年5月確認(rèn)一期的實(shí)施主體，即為榮耀房地產(chǎn)，背后實(shí)施即為深物業(yè)、心?？毓?，二期的背后還有深圳控股。

△ 一期公布實(shí)施主體

△ 列入規(guī)劃

△ 二期已經(jīng)開(kāi)工

項(xiàng)目地處觀瀾的北區(qū)，蚌嶺新村片區(qū)，觀瀾桂花路的東面，200多米是4號(hào)線松元廈地鐵口，100米處即為松元公園，觀瀾湖、觀瀾高爾夫相距只有500米，觀瀾湖生態(tài)園大約1公里左右。

△ 位置

△ 地段

項(xiàng)目包括20多個(gè)地塊，涉及構(gòu)筑物有332棟，包含不少?gòu)S房、宿舍，還有大部分個(gè)人產(chǎn)權(quán)的住宅，合計(jì)是50個(gè)產(chǎn)權(quán)主體，建面5.5萬(wàn)平方。大部分產(chǎn)權(quán)屬于深圳市蚌嶺股份合作公司、深圳市和潤(rùn)翔貿(mào)易有限公司及個(gè)人等，有些個(gè)人還擁有多個(gè)樓棟的產(chǎn)權(quán)。

△ 現(xiàn)狀

△ 產(chǎn)權(quán)分布

按照草案顯示，項(xiàng)目一期拆除用地面積54345.2平方米（二期為拆除重建用地面積約121528平方米，建設(shè)總用地面積約 68298.5平方米）。整個(gè)項(xiàng)目更新單元用地面積13.4萬(wàn)㎡，拆除范圍用地面積12.1萬(wàn)㎡，開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積6.8萬(wàn)㎡，規(guī)劃容積為43.3萬(wàn)㎡，容積率6.3。其中，廠房63420㎡，產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房76260㎡（含創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房9160㎡），產(chǎn)業(yè)配套用房34050㎡（含商業(yè)服務(wù)設(shè)施8950㎡，宿舍25100㎡）；住宅234460㎡（含保障性住房24490㎡），商業(yè)7000㎡；公共配套設(shè)施18450㎡（其中12班幼兒園3200㎡（占地面積3600㎡）等。

△ 一期范圍

△ 一二期全部范圍

△ 未來(lái)藍(lán)圖

項(xiàng)目所處周邊工業(yè)園居多，屬于觀瀾第六工業(yè)區(qū)，實(shí)際應(yīng)該屬于觀瀾核心的科技地，特別九龍山科技城，還有杜鵑工業(yè)園，過(guò)去是寶能汽車(chē)中心、銀星科技園等，周邊也靠近觀瀾汽車(chē)站。學(xué)校有觀瀾中學(xué)、東王實(shí)驗(yàn)學(xué)校、振能學(xué)校等，特別是觀瀾湖高爾夫這樣的優(yōu)渥生態(tài)資源，特別好。以這一帶的科技產(chǎn)業(yè)、學(xué)校、文化、生態(tài)資源，生活還是挺成熟。特別是觀瀾北正處在大量改造的前奏片區(qū)，未來(lái)人居環(huán)境必定得到迭代發(fā)展。

△ 項(xiàng)目

優(yōu)渥的生態(tài)，觀瀾高爾夫 周邊樓盤(pán)有奧宸觀壹城（700多米）、百佳華領(lǐng)域（900多米）、觀瀾陽(yáng)光花園等。房?jī)r(jià)基本在4-6萬(wàn)之間。

△ 片區(qū)房?jī)r(jià)

周邊的改造項(xiàng)目也非常多，如鴻榮源集團(tuán)觀瀾觀城城市更新項(xiàng)目（100萬(wàn)平方占地面積的巨大改造）、松元廈改造項(xiàng)目等。

△ 觀城鴻榮源改造 2公里之外還有目前觀瀾的一些新樓盤(pán)，如萬(wàn)科啟城等。萬(wàn)科啟城去年12月預(yù)售備案，當(dāng)時(shí)均價(jià)為5.7萬(wàn)/㎡，單價(jià)區(qū)間在5.3-5.9萬(wàn)/㎡，總價(jià)區(qū)間在427-688萬(wàn)。

△ 萬(wàn)科啟城 項(xiàng)目所在觀瀾這個(gè)區(qū)位，可以說(shuō)是在龍華區(qū)中央服務(wù)軸上，周邊規(guī)劃觀瀾東生態(tài)文化片區(qū)、觀瀾北汽車(chē)產(chǎn)業(yè)區(qū)及九龍山生態(tài)休閑片區(qū)，未來(lái)價(jià)值可期。何況這還是100億打造的項(xiàng)目，可以密切關(guān)注周邊的拆遷房。

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