自 " 四道警戒線 " 經濟政策施行后，房商業地產營生就顯得愈來愈難做了。其中，依賴貸款不斷擴大體量的華夏幸福和恒大，都陷于了輕微的負債債務危機。但是，房商業地產只是商業地產應用領域中的一個垂直賽車場。繼續用拿地蓋樓的思路來做商業地產，是沒有想象力的。更何況，現代的房商業地產企業已經是被沉重的負債壓得苦不堪言。京東、順豐、中通等快遞公司入局商業地產，不是監工樓，而監工庫房。他們做的不是房商業地產，而物流商業地產。較之于擁擠不堪的房商業地產市場，物流商業地產在中國仍然是一片片藍海。很多人可能都稀奇古怪，什么是物流商業地產？簡單地說，就是拿地，蓋庫房，再把庫房出租給物流冷鏈服務公司。庫房是物流產業發展鏈中的核心理念金融資產，也是B2C供應鏈中的基礎設施。在我國B2C產業發展持續發展，不斷深入的當下，物流企業對庫房需求很大，每年都需要支付巨額的庫房房租。對京東、順豐、中通等快遞公司而言，做物流商業地產有著三大優勢。一是，整合物流商業地產庫房。當前，中國物流商業地產面積達 5.99 億平方米。但優質物流設施只有 5%。絕大部分物流商業地產都處于分散，低端的狀態中，缺乏智能化技術改造。像京東、順豐、中通等快遞公司擁有**的智能化倉儲技術，能夠對物流倉儲進行系統化的技術升級，全面提高中國物流商業地產的服務效率和服務質量，從而提高物流商業地產的商業價值。二是，物流商業地產是物流產業發展中的關鍵一環。快遞公司自營物流商業地產，能夠很大地減少房租成本。三是，發展中國家經濟政策扶植。在 2020 年，發展中國家就啟動了物流商業地產債轉股的試點工作，允許物流商業地產債轉股。這能很大地減少物流商業地產研發的資金壓力。在這一經濟政策支持下，京東成立了第一支物流商業地產研發基金，引入阿聯酋領土投資公司穆巴達拉和新加坡領土財富基金 GIC，作為核心理念投資者，金融資產管理體量超過 30 億。而在今年 5 月份，順豐地產商也成功登陸港交所。從以上就能看到，較之于房商業地產，物流商業地產完全就是一片片藍海。市場需求大，增長潛力足，還有發展中國家經濟政策扶植，物流商業地產充滿了想象空間。物流商業地產和房商業地產大的不同就在于，它是通過增值服務來實現獲利，而房商業地產則完全依賴金融資產升值。買房致富，不過是把房價的壓力從幾代人轉移到另幾代人。但物流商業地產，植根于于中國B2C產業發展供應鏈，賺的是產業發展服務的錢。而物流商業地產大多位于偏于郊區，也能盤活閑置土地資源。當快遞公司接連瞄準物流商業地產應用領域時，可事實上， 中國物流商業地產大的玩家，仍然是現代房企。萬科早于 2018 年 4 月，就聯合高瓴資本、厚樸資本、中銀集團收購了全球大物流商業地產公司——美國普洛斯公司。

在該筆并購案完成后，萬科成為普洛斯公司大單一股東，持股 21.4%。表面上，京東、順豐、中通瞄準商業地產應用領域，要搶奪房企的蛋糕，可事實上，房企早就成了中國物流商業地產中的巨無霸。

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